بسیار شنیده ایم كه فلان ملك گران بوده چون زمین آن ارزشمند است. زمین ارزشمند چیست؟ چه تاثیری بر قیمت مسكن دارد؟ آیا می توان خانه ای ارزان قیمت پیدا كرد كه زمین آن كم ارزش باشد؟ چرا زمین بر قیمت مسكن اثر گذار است؟ آیا زمین یك ملك تا این حد مهم است كه تعیین كننده قیمت آن باشد؟

پرسش هایی از این دست بسیار است و تمامی این ها سوالاتی است كه هنگام خرید خانه با آنها مواجه می شویم. پس بهتر است قبل از خرید ملك اطلاعاتمان را تكمیل كنیم تا بهترین انتخاب را انجام دهیم. در این گزارش شما را با ارزش زمین و تاثیر آن بر قیمت مسكن آشنا می كنیم و از گران ترین و ارزان ترین زمین های تهران برایتان می گوییم.

ارتباط قیمت مسكن با قیمت زمین چیست؟

در مورد ارتباط قیمت مسكن با قیمت زمین دلایل متعددی وجود دارد. یكی از آن دلایل این است كه باید بدانیم قیمت مسكن متاثر از هزینه هایی است كه برای ساخت آن شده و این هزینه شامل خرید زمین، هزینه بازاریابی، هزینه توسعه و سود توسعه است. مطابق با این امر می توان گفت قیمت زمین بخشی از هزینه های یك مسكن بوده و بر همین اساس بر قیمت آن نیز اثر می گذارد.

در نگاهی دیگر هرگاه قیمت زمین به دلایل متعددی مانند كمبود عرضه زمین، افزایش یابد، به طبع آن قیمت مسكن نیز افزایش یافته و بالا می رود.

از طرف دیگر این نكته لازم به ذكر است كه هر چقدر تقاضای مسكن بیش از عرضه بازار افزایش پیدا كند، منجر به افزایش قیمت مسكن و به طبع آن نیز قیمت زمین كه بخشی از قیمت مسكن است افزایش میابد.

در واقع می توان گفت ارتباطی دو سوی میان قیمت زمین و مسكن وجود دارد. از این منظر كه بالا رفتن قیمت مسكن منجر به افزایش قیمت زمین می شود و همچنین افزایش قیمت زمین باعث بالا رفتن قیمت مسكن می شود.

دلایل نوسان قیمت مسكن

در بین سالهای 1370 تا 1385 پژوهشی در بین استان های كشور انجام شد كه طی آن چندین علت جهت نوسانات قیمت مسكن در بازار عنوان كردند.

نتایج این مطالعات عنوان كرد، شاخص قیمت بورس، قیمت زمین، قیمت نفت، هزینه ساخت مسكن، مخارج عمومی خانوار، سود وام های بانكی و… از دلایل اصلی نوسان قیمت مسكن به حساب می آید.

نكته مهم دیگری كه باید به آن تاكید كنیم این است كه تاثیری كه متغیرهای اقتصادی بر قیمت مسكن در شهرهای گوناگون می گذارد، كاملا متفاوت است. مثلا اگر فردی در پی خرید آپارتمان در تهران باشد، باید بداند كه درآمد خانوار و حجم نقدینگی تاثیر بسیاری بر قیمت مسكن دارد. اما در سایر شهرها قیمت زمین تاثیرگذارترین عامل در قیمت مسكن است.

مبنای ارزشگذاری زمین در چیست؟

همواره قیمت زمین برمبنای كاربری آن، موقعیت و همچنین داشتن مجوز ساخت، ارزشگذاری می شود. مثلا زمینی كه مسكونی یا تجاری باشد از نظر قیمت و ارزش از زمین های تعاونی و كشاورزی بالاتر است. از طرف دیكر زمین هایی كه مجوز ساخت دارند، در برابر سایر زمین ها دارای قیمت بالاتری بوده و ارزش ببیشتری دارند.

موقعیت مكانی دیگر اولویتی است كه برای خرید زمین مورد توجه قرار می گیرد. از همین جهت زمین هایی كه موقعیت مكانی مناسبی داشته باشند، متقاضی بیشتر در نتیجه قیمت بالاتری را نیز دارا هستند. زمین های شمال تهران دارای قیمتی بالا است بر همین اساس قیمت خانه های شمال تهران بیش از سایر نقاط تهران دارند.

موارد متعددی وجود دارد كه تعیین كننده ارزش یك زمین است. مانند قرار گرفتن در محل مناسب در یك منطقه، متراژ و… همگی مواردی هستند كه منجر به بالا رفتن یا كاهش قیمت یك زمین می شوند. مثلا اگر زمین تجاری در بخشی از شهر قرار داشته باشد كه محل گذر و رفت و آمد شهروندان بوده و دید زیادی داشته باشد نسبت به زمینی كه در بخش خلوت و یا نقطه كور قرار داشته باشد، ارزش و قیمت بالاتری دارد.

همین ویژگی می تواند در مورد زمین های مسكونی نتیجه عكس دهد. یعنی زمینی كه در محیطی پر سر و صدا قرار داشته، با توجه به این كه شرایط مناسبی برای زندگی ندارد، قیمت كمتری نسبت به زمین مسكونی دارد كه در محل ساكت و آرام واقع شده باشد.

قیمت زمین در تهران چقدر است؟

تهران نیز مانند سایر شهرهای كشور دارای زمین هایی با قیمت های متفاوت است كه بر اساس ویژگی هایی كه دارند ارزش گذاری می شوند. یكی از گران ترین زمینهای تهران ، زمین های محله زعفرانیه است. زمین های زعفرانیه با كاربری مسكونی و دارای جواز ساخت، نزدیك 30 میلیون تومان به فروش می رسد.

ارزانترین زمین نیز در این محله با جواز ساخت و كاربری مسكونی، به متری بیش از 18 میلیون تومان قیمت گذاری می شود.

از دیگر زمین های گران قیمت تهران، به طور مثال زمینی در اتوبان اشرفی اصفهانی است كه متری بیش از 30 میلیون تومان به فروس می رسد. البته لازم به ذكر است كه این زمین كاربری تجاری داشته و یكی از گران ترین زمین های شهر تهران نام گرفته است.

از طرف دیگر در مقابل زمین های گران قیمت نام برده، زمین های ارزان اتوبان آزادگان را شاهد هستیم كه با قیمت متری كمتر از یك میلیون تومان به فروش می رسد. این زمین ها كاربری تعاونی دارند. آشكار است كه اگر این زمین ها تغییر كاربری بدهند، قیمت آنها چندین برابر خواهند شد.

چگونه بهتر انتخاب كنیم؟

اگر در جست و جوی خرید آپارتمان در تهران و یا سایر شهرهای ایران هستید، به شما پیشنهاد می دهیم سری به سایت ساكنین بزنید . این سایت به شما این امكان را می دهد تا اطلاعات لازم برای خرید خانه را كسب كنید.

سایت ساكنین كه در واقع سایت نیازمندی املاك است، علاوه بر قیمت اطلاعات كاملی در خصوص املاك در اختیارتان قرار داده و شما را جهت رسیدن به بهترین انتخاب یاری می كند.

منبع : نبض مسکن